Jogi tanulmányaink során gyakran találkozunk azzal, hogy a tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, amely többek között magában foglalja a rendelkezés jogát. Azonban mégis vannak olyan esetek, amikor a tulajdonos akár önnön akaratán kívül kénytelen lemondani tulajdonjogáról és tulajdonát átruházni másra. Ingatlanok esetében ekkor beszélhetünk a kisajátítás intézményéről.
A kisajátítást az Alaptörvény, a Ptk. és a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény szabályozza, eljárásjogi alapját pedig az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény adja. Anyagi jogi szabályai rögzítik, hogy kisajátítással az ingatlan tulajdonjoga kivételesen, közérdekű célra, azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás ellenében szerezhető meg.
A kivételesség azt jelenti, hogy kisajátításra csak akkor kerülhet sor, ha más, a tulajdonos számára kedvezőbb jogi eszközzel nem érhető el a kívánt cél. Vagyis egyfajta végső megoldásként kell rá tekinteni.
Abban az esetben, ha az elsőként elrendelt korlátozó rendelkezések nem vezetnek megoldásra, akkor két megoldás kínálkozik. Az egyik, hogy ha a korlátozások lehetetlenné teszik vagy jelentős mértékben akadályozzák az ingatlan rendeltetésszerű használatát, a tulajdonos is kérheti az ingatlan kisajátítását, feltéve, hogy e korlátozásokra az általa történt tulajdonszerzés után került sor. A másik, hogy adásvételi vagy csereszerződés megkötésével történik meg az ingatlan tulajdonjogátruházása. Ez az opció azért áll fenn, mert így a tulajdonos megfelelő piaci árat kap, amíg a kisajátítás esetén a kártalanítás nem minden esetben egyezik e piaci értékkel.
Amennyiben a tulajdonátruházásra irányuló szerződés nem jön létre, akkor is csak két esetben kerülhet sor a kisajátításra. Először is, ha a közérdekű cél másik ingatlannal sem tudna megvalósulni, illetve, ha e cél előnyei meghaladják az önkényes tulajdonosváltással okozott kárt.
A kisajátítás következő pillére tehát a közérdekű cél megléte. A kisajátításról szóló törvény taxatív módon felsorolja azokat, amelyek alapját képezhetik a tulajdonátruházás ezen formájának. Ilyen például a terület- és településrendezés, a közlekedési infrastruktúra fejlesztése, a honvédelem, illetve a kulturális örökségvédelem. A Kúria BH2021.209-ben rögzítette, hogy a kisajátítás kizárólag a jövőben megvalósuló közérdekű cél érdekében rendelhető el.
A harmadik elem a teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás. Ez megilleti egyrészt a tulajdonost a tulajdonjogának, másrészt az ingatlanon fennálló jog jogosultját jogának elvonásáért. Ez utóbbi magyarázata, hogy a kisajátító tehermentesen szerez tulajdont. Kisajátítással csak az állam, a helyi önkormányzatok és olyan személyek szerezhetnek tulajdonjogot, akik a törvényben meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet látnak el, vagy akiket törvény az állam javára, saját nevében kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez. A kártalanítást főszabály szerint pénzben kell kifizetni, kivételes esetben azonban csereingatlanban is megegyezhetnek a felek.
A köznyelvben elterjedt szófordulat tehát, miszerint a tulajdonjog szent és sérthetetlen, mégsem feltétlen helytálló, hiszen vannak olyan esetek, amikor a közérdek felülírja az egyéni érdeket.
